“近五年是房企探索多元化業(yè)務(wù)的關(guān)鍵幾年，尤其隨著(zhù)融資“三條紅線(xiàn)”、房貸管理“兩道紅線(xiàn)”、22城集中供地等政策出臺，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生了本質(zhì)改變，行業(yè)已不再支持高速增長(cháng)，在夯實(shí)開(kāi)發(fā)主業(yè)的基礎上，尋找“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”已成行業(yè)共識。

目前，房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成，從房企布局的賽道來(lái)看，經(jīng)歷了最初爆發(fā)式的多點(diǎn)開(kāi)花，目前聚集到七大主要的賽道：商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養、以長(cháng)租為核心的租賃，以及創(chuàng )投。

從典型房企的多元收入數據來(lái)看，房企多元化收入超過(guò)10%的有5家，而在5年前這一比例僅僅不足4%。其中物業(yè)板塊收入增長(cháng)促進(jìn)房企多元化收入占比持續增加，隨著(zhù)物企上市潮的到來(lái)，物業(yè)管理收入將成為房企多元化發(fā)展過(guò)程中收入持續增長(cháng)的一個(gè)重要構成部分。

在中國房地產(chǎn)多元化的這5年歷程中，也面臨著(zhù)很多實(shí)實(shí)在在的問(wèn)題：賽道的具體選擇是哪些？核心運營(yíng)方式和模式又有哪些？未來(lái)的趨勢又會(huì )怎樣？”

01房企多元化已進(jìn)入穩定期

早在2010年前后，就有房企開(kāi)始提出進(jìn)行多元化轉型。2016年恒大地產(chǎn)更名中國恒大集團后掀起了一波改名浪潮，這意味著(zhù)房企紛紛探索多元化，在地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注多元化的十余年間，多元化成為了其實(shí)現業(yè)績(jì)突圍的主要渠道。

從2016到2020年的關(guān)鍵5年，如果對多元化做一個(gè)簡(jiǎn)單的判定，大致可為三個(gè)階段。

第一階段，2016年、2017年是房企多元化探索的爆發(fā)期，這一時(shí)期，有近5成的房企涉及到各類(lèi)型多元化的嘗試。彼時(shí)，特色小鎮，長(cháng)租公寓、聯(lián)合辦公等賽道，開(kāi)始迎來(lái)黃金布局或者說(shuō)是“風(fēng)口”。

第二階段到了2018至2019年左右，整個(gè)多元化的熱度進(jìn)入“高峰期”。這一階段的核心特征是去房地產(chǎn)化，為各房企的多元化集團戰略奠定了一個(gè)基礎。

第三階段，2019年至2020年多元化發(fā)展進(jìn)入了穩定期。具體特征有兩個(gè)：一是大量物企開(kāi)始上市，同時(shí)也有商管平臺的上市，物管和商管的頻頻上市，也使得房地產(chǎn)多元化從原來(lái)的嘗試到現在進(jìn)入了穩定的“標配”時(shí)期。

從房企多元化布局的賽道來(lái)看，主要聚集在七大主要的賽道：商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養、以長(cháng)租為核心的租賃，以及創(chuàng )投。

其中，商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標配，TOP10房企布局全面深入，TOP11-50房企更側重康養和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。值得注意的是，這一部分房企對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和康養的涉足大多已跨越了5年甚至5年以上的周期，而且越是頭部企業(yè)，產(chǎn)城和康養的進(jìn)入越早。

此外，近幾年數字化應用在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的興起，促使很多頭部房企成立了基金或投資公司，專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈當中數字化應用科技公司投資或者參股，創(chuàng )投板塊日漸興盛。

圖：2020年各梯隊房企多元化布局情況

資料來(lái)源：克而瑞整理

02主業(yè)開(kāi)發(fā)多元模式：城市更新+TOD+代建

房企多元化布局發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)快速累積資源的過(guò)程，前期房企多元化以自主發(fā)展為主，后續隨著(zhù)對于規模的要求或者進(jìn)入賽道之后開(kāi)始深度下潛到運營(yíng)層面，便逐漸開(kāi)始了收并購。與此同時(shí)，房企出于投入產(chǎn)出的考慮也開(kāi)始進(jìn)行多元化的股權投資，目前已經(jīng)進(jìn)行了股權投資的房企比例已接近5成。

除了非住宅開(kāi)發(fā)和存量市場(chǎng)，以及大部分的多元化運營(yíng)之外，以住宅開(kāi)發(fā)為核心的主業(yè)運營(yíng)也開(kāi)始進(jìn)入到多元模式，其中，TOP50房企開(kāi)始進(jìn)入到城市更新、TOD，以及代建領(lǐng)域，并且已經(jīng)到了價(jià)值布局階段。

城市更新：TOP房企中62%涉足，城市更新基金成立將改變發(fā)展模式。

據克而瑞統計，目前已有超6成TOP50房企參與城市更新，大部分房企早在5到10年前邊涉足。近期，上海成立了800億的城市更新基金，由此開(kāi)始，未來(lái)房企在核心城市進(jìn)入到城市更新的模式也會(huì )發(fā)生變化。

未來(lái)2到3年當中，整個(gè)城市更新的格局會(huì )發(fā)生非常大的變化：尤其是央企介入會(huì )加大，頭部房企通過(guò)城市基金的方式參與到城市更新會(huì )變成接下來(lái)的主流模式。

不同于海外及港資房地產(chǎn)企業(yè)，TOP50房企城市更新重點(diǎn)布局以珠三角、長(cháng)三角、山東半島和蘭西等7大城市群。而港資和外資房企則在商管領(lǐng)域中優(yōu)秀的資源稟賦和運營(yíng)能力。

圖：不同類(lèi)型房企涉足城市更新重點(diǎn)區域及業(yè)務(wù)特征

數據來(lái)源：克而瑞整理

TOD：六大開(kāi)發(fā)模式，房企以三種合作模式為主。

受政策助推，74%的TOP50房企已布局TOD，龍頭房企已形成TOD產(chǎn)品線(xiàn)，其核心的是城際高鐵跟城市結合的規則，促使城市立體布局。這些政策也助推很多房企開(kāi)始進(jìn)入TOD領(lǐng)域，布局“站城一體化”。一些房企開(kāi)始形成了自己的TOD產(chǎn)品線(xiàn)，比如華潤萬(wàn)象城、龍湖天街，作為第三代的TOD做到了“站城一體化”。

目前，房企參與TOD模式不少，其中主要有三種合作模式，均是與國內的交通企業(yè)展開(kāi)合作。公交站點(diǎn)、車(chē)輛的建設和經(jīng)營(yíng)交給軌道公司，房企主要負責開(kāi)發(fā)和整個(gè)流程的把控。

表：房企參與TOD的主要模式及代表項目

數據來(lái)源：克而瑞整理

代建：TOP50房企中，32%涉足代建領(lǐng)域。

隨著(zhù)代建企業(yè)逐步資本化運作，TOP50房企涉及到代建的大概占到整體的3成左右，已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)代建公司的有5家，其中2家已經(jīng)上市。

就參與房企的類(lèi)別劃分來(lái)看，大致可以分為國資背景為主的房企，主要從事政府類(lèi)代建；和以商業(yè)代建為主的房企，其中此類(lèi)房企又裂變?yōu)閮煞N模式：一是產(chǎn)品領(lǐng)先的規模型房企，包括做住宅代建的綠城管理和商辦類(lèi)代建為主的金地管理，還有就是以一些區域型代建為主的房企，在企業(yè)所聚焦的區域會(huì )有較大的市場(chǎng)份額，包括建業(yè)、藍光等，還有一類(lèi)是產(chǎn)品具有獨特競爭力的房企，比如以做綠建為主的朗詩(shī)、當代等。

從2010到2020年10年間，商業(yè)代建總的建面大概是3.5億方，總量緩慢上升，但增速逐步放緩。代建開(kāi)始向頭部企業(yè)傾斜，綠城加建業(yè)兩家占到整體份額的3成，如果把前5名加到一起的占比達到6成以上。就部分住宅類(lèi)的代建來(lái)說(shuō)，頭部企業(yè)的增速也會(huì )隨著(zhù)整個(gè)行業(yè)的放緩而放緩。而商業(yè)代建隨著(zhù)城市更新或者TOD帶來(lái)的機遇，未來(lái)釋放出來(lái)的空間會(huì )更大。

圖：2010-2020年全國新增商業(yè)代建項目建筑面積及增速

數據來(lái)源：克而瑞整理

03“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”：商辦和物管成TOP50標配

從房企布局的主流七大賽道來(lái)看，商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標配。此外，TOP50房企早早布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和康養，而TOP30到TOP50的梯隊房企在長(cháng)租和文旅板塊則較少參與。

克而瑞針對房企典型第二增長(cháng)曲線(xiàn)進(jìn)行全面掃描，分析其發(fā)展模式及現狀。

商辦：房行業(yè)進(jìn)入管理紅利期，模式向輕資產(chǎn)傾斜。商辦作為房企多元化的標配，TOP50房企已全線(xiàn)布局，并且六成房企已有成熟的產(chǎn)品線(xiàn)。隨著(zhù)行業(yè)進(jìn)入管理紅利期，商辦下沉至運營(yíng)階段，資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)運營(yíng)將逐漸成為商辦的未來(lái)的兩個(gè)主流發(fā)展模式。

商辦資產(chǎn)的價(jià)值在于資產(chǎn)管理，輕資產(chǎn)化運營(yíng)對資產(chǎn)本身的要求較高，無(wú)論是整租，還是分租，對規模的發(fā)展和拓展方式作用非?？?。目前上市的商管平臺也主要是這種模式，未來(lái)輕資產(chǎn)也有望成為上市新風(fēng)口。

圖：百強房企布局商業(yè)地產(chǎn)情況

注：未布局商業(yè)地產(chǎn)的房企有朗詩(shī)、陽(yáng)光大地

數據來(lái)源：克而瑞整理

物業(yè)：百強房企分拆上市潮來(lái)臨。物業(yè)經(jīng)歷上市潮之后，進(jìn)入到運營(yíng)和服務(wù)為本質(zhì)的深水區。據克而瑞梳理，在運營(yíng)服務(wù)下沉的過(guò)程中，從“四保”基礎服務(wù)到基于住宅的增值服務(wù)以及非住宅的布局，再到后續整套服務(wù)和城市服務(wù)。物企其實(shí)已經(jīng)在嘗試從原來(lái)以純粹住宅為核心的服務(wù)進(jìn)入到新的領(lǐng)域。

對于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，上市僅僅只是在運營(yíng)探索過(guò)程當中的一種模式，不是唯一。未來(lái)物業(yè)企業(yè)會(huì )分化兩種，頭部物業(yè)實(shí)現全國化布局，多元賽道占領(lǐng)，市場(chǎng)占比持續提升；區域型物企憑借獨特的資源優(yōu)勢深耕并占據本土市場(chǎng)份額，最終形成全國大規模的企業(yè)和地方的深耕型的企業(yè)。

產(chǎn)城：TOP50房企7成進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，模式尚在探索實(shí)踐。目前，TOP50房企當中有7成以上參與到產(chǎn)城領(lǐng)域中，或者有專(zhuān)門(mén)的平臺公司，或者已經(jīng)開(kāi)始有相對標準化的產(chǎn)品落地。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)區的開(kāi)發(fā)和運營(yíng)對于資金和資源的要求非常高，產(chǎn)業(yè)深耕的門(mén)檻也相對較高，未來(lái)的產(chǎn)城發(fā)展的一個(gè)主要賽道是跟戰略新興產(chǎn)業(yè)綁定的，主要集中在人工智能、智能制造、生物醫藥等領(lǐng)域。

產(chǎn)城的運營(yíng)也在下沉，產(chǎn)品標準化被提上日程，整個(gè)體系將包含業(yè)態(tài)、載體和服務(wù)。在這個(gè)過(guò)程當中數字轉型會(huì )不斷推進(jìn)，一方面是為了提質(zhì)增效，另一方面是為了尋找盈利空間，而這將會(huì )帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的迭代。

圖：部分房企在產(chǎn)業(yè)賽道已實(shí)現規模和營(yíng)收增長(cháng)

數據來(lái)源：克而瑞整理

文旅：百強房企過(guò)半涉足文旅， 呈現文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)兩種發(fā)展模式。目前百強房企中已有9家專(zhuān)門(mén)成立了文旅集團，長(cháng)三角、云貴川仍然是布局主要區域，主要是以康養、主題樂(lè )園、親子為主題。頭部企業(yè)進(jìn)入到文旅的方式有三種：第一是以數據運營(yíng)為核心；第二借助自然資源展開(kāi)度假地產(chǎn)或者休閑商業(yè)運營(yíng)；第三是通過(guò)IP進(jìn)行整體的區域開(kāi)發(fā)。文旅分文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)兩個(gè)方向。文旅產(chǎn)業(yè)的趨勢首先是多領(lǐng)域，打造文旅+康養，文旅+新零售，文旅+各種業(yè)態(tài)形成的組合拳，通過(guò)文旅小鎮來(lái)落地。同時(shí)托管的方式也多樣化。

康養：超過(guò)7成百強房企已經(jīng)布局，產(chǎn)業(yè)投資比例提高，輕資產(chǎn)模式受重視。康養已成為一個(gè)熱點(diǎn)。從去年開(kāi)始由于政策的推進(jìn)，超過(guò)7成百強房企已經(jīng)布局，部分頭部房企已經(jīng)開(kāi)始形成自己的康養品牌。

就康養產(chǎn)業(yè)整體趨勢來(lái)看：第一，規模在放量，到2030年整個(gè)養老產(chǎn)業(yè)將近達到20萬(wàn)億的體量。第二，客群開(kāi)始迭代和升級，40、50、60，甚至70都開(kāi)始考慮養老產(chǎn)品。智慧型養老或者新技術(shù)在養老賽道的運營(yíng)已經(jīng)非常廣泛，康養已成為房企加速布局的領(lǐng)域。

租賃：百強房企半數已進(jìn)入長(cháng)租公寓，頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢。整個(gè)租賃進(jìn)入到了行業(yè)下沉期，所有資源以及市場(chǎng)規模已經(jīng)開(kāi)始向頭部?jì)A斜，運營(yíng)能力的運營(yíng)商開(kāi)始在各多元賽道脫穎而出。租賃仍享有政策紅利，行業(yè)發(fā)展空間大，發(fā)展也更加關(guān)注細分領(lǐng)域，從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品，到現在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍領(lǐng)公寓、人才公寓等。隨著(zhù)行業(yè)發(fā)展深化，租賃將向兩個(gè)方向突破：一個(gè)是大租賃社區的運營(yíng)，二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。

房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成，開(kāi)發(fā)主業(yè)圍繞城市更新、TOD、代建三大新模式展開(kāi)，多元化聚焦七大賽道。

隨著(zhù)多元化賽道已經(jīng)進(jìn)入真正運營(yíng)階段，未來(lái)將是以運營(yíng)服務(wù)為核心才能獲取可持續收益。此外，行業(yè)對于數字化的應用越來(lái)越廣泛，也越來(lái)越深入，從開(kāi)發(fā)建設，到運營(yíng)管理，數字化在提質(zhì)增效、精準營(yíng)銷(xiāo)等方面的作用愈發(fā)突出。產(chǎn)品和體系的標準化也越來(lái)越清晰，也越來(lái)越落地，將助力企業(yè)快速規?；?、品牌化的擴張。未來(lái)，房企多元化肩負著(zhù)挖掘“第二增長(cháng)曲線(xiàn)”的重任，投資布局邏輯也將發(fā)生轉變。

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