中海整合中建、中信的地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，增加了在一二線(xiàn)城市的土地儲備，鞏固了其千億開(kāi)發(fā)商的地位。

  去年以來(lái)，中海地產(chǎn)整合中建、中信兩大地產(chǎn)公司，人事隨之震蕩。

  今年前10月銷(xiāo)售額被恒大、碧桂園反超，但毛利率仍遠超行業(yè)水平。

  沒(méi)有一絲征兆，就在本月中中國海外發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中海地產(chǎn)”）突然公布換帥的消息。隨著(zhù)11月15日一則肖肖接任中海地產(chǎn)董事會(huì )主席的公告發(fā)布，中海地產(chǎn)告別了三年多的郝建民時(shí)代。

  眾所周知，在郝建民執掌中海地產(chǎn)三年多時(shí)間里，中海地產(chǎn)完成了中信地產(chǎn)和中國建筑旗下房地產(chǎn)板塊的整合與并購，被業(yè)內看作是龍頭房企整合并購的典型案例。但另一方面，中建、中信兩家龐大公司的地產(chǎn)，文化和治理結構都不一樣，在一個(gè)平臺上進(jìn)行整合的難度之大可想而知。除了整合帶來(lái)的人事和組織架構變動(dòng)外，面臨行業(yè)轉型發(fā)展的共同瓶頸，中海地產(chǎn)的業(yè)績(jì)增長(cháng)在今年也出現了被反超的跡象。

  “郝氏”時(shí)代大收購

  11月15日中國地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，郝建民因工作調整，決定辭任公司執行董事、主席兼行政總裁一職；肖肖則獲選為公司主席及公司行政總裁。

  公告一出，業(yè)內一片嘩然。中海地產(chǎn)這家千億級的龍頭房企在三年多的時(shí)間里已經(jīng)是第二次換帥。

  雖然在中海地產(chǎn)掌門(mén)的時(shí)間僅僅三年多，但郝建民在任期間對中海地產(chǎn)帶來(lái)了顯而易見(jiàn)的改變。

  在郝建民辭任前一個(gè)月，中海地產(chǎn)剛剛完成了對中信地產(chǎn)的并購。據中海地產(chǎn)10月18日的公告顯示，中海地產(chǎn)向中信股份收購以住宅為主的物業(yè)項目，已于9月份完成。

  今年3月，中海地產(chǎn)公告稱(chēng)，公司將并購中信股份房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。9月，中海地產(chǎn)披露了兩大收購框架：中海地產(chǎn)對中信地產(chǎn)最終的收購總價(jià)為310億元，同時(shí)中海地產(chǎn)將通過(guò)轉讓物業(yè)和向中信發(fā)行股票這兩種方式進(jìn)行結算，中信持有中海地產(chǎn)10%股份，成為中海地產(chǎn)第二大股東。

  據接近中海地產(chǎn)人士此前對記者表示，中信地產(chǎn)位于北京的住宅項目被劃歸入中海地產(chǎn)，而其在三四線(xiàn)城市的項目或將會(huì )被劃歸至中海宏洋。

  而在去年中建地產(chǎn)整合之路上的主導者，也實(shí)為郝建民。2015年3月24日，中海地產(chǎn)發(fā)布公告表示，公司與中建股份已就擬注入資產(chǎn)達成協(xié)議，338億元地產(chǎn)資產(chǎn)注入中海地產(chǎn)，其中包括1092萬(wàn)平方米土地儲備。同日，中海地產(chǎn)前任主席孔慶平宣布卸任，郝建民接任主席職務(wù)。

  在業(yè)務(wù)梳理的同時(shí)，據媒體報道，中海地產(chǎn)自2014年開(kāi)始，一改已實(shí)行多年的區域化制度，引進(jìn)大部制縱向一體化管理制度，中?？偛繉⒇撠熐捌谀玫?、報建、融資等工作，而新成立的工程公司、營(yíng)銷(xiāo)公司將專(zhuān)門(mén)負責后期的工程、營(yíng)銷(xiāo)工作。在業(yè)內看來(lái)，這實(shí)際上加強了總部方面對于地方區域的管控。

  一年來(lái)持續人事震蕩

  伴隨著(zhù)中海地產(chǎn)不斷的資產(chǎn)整合和內部架構調整，三年多來(lái)中海地產(chǎn)內部的人事變動(dòng)也頗為頻繁。

  僅2015年一年，中海就有多位高管離職。去年9月，中海集團副總裁、中海營(yíng)銷(xiāo)公司董事長(cháng)曲詠海以及中海宏洋助理總裁、副總建筑師范逸汀相繼離職。去年11月，中海地產(chǎn)美國公司副總裁朱明輝正式從中海地產(chǎn)辭職。據了解，他曾經(jīng)擔任中建地產(chǎn)北京公司總經(jīng)理及中建地產(chǎn)北京區域公司執行總經(jīng)理。在中建地產(chǎn)同中海地產(chǎn)整合后，被外派至美國紐約，參與中海地產(chǎn)在海外的第一個(gè)開(kāi)發(fā)項目。

  而在今年1月，中建地產(chǎn)的元老，原公司執行董事兼總裁陳誼辭職，理由是“需要投入更多時(shí)間于其他事業(yè)發(fā)展及個(gè)人事務(wù)”。據了解，中海地產(chǎn)與中建整合后，陳誼名義上為中海地產(chǎn)總裁，但分管的業(yè)務(wù)只有中海地產(chǎn)的投資拓展部，主要負責管理中海地產(chǎn)在美國的公司，只在紐約有一個(gè)項目。

  有行業(yè)研究咨詢(xún)機構人士對記者表示，中海的人事變動(dòng)背后實(shí)際上是公司機制調整帶來(lái)的表面效應。

  而在本月舉行的大海智地開(kāi)業(yè)儀式上，從中海地產(chǎn)離職投身創(chuàng )業(yè)的曲詠海對媒體坦言：“有人說(shuō)，我離開(kāi)中海是對中海的改革不滿(mǎn)。在這里我想說(shuō)，制度體系沒(méi)有好與壞。區別只不過(guò)是在特定的時(shí)間段里，利與弊的一個(gè)權衡問(wèn)題。”

  有接近中海地產(chǎn)人士向記者表示，中海地產(chǎn)與中信地產(chǎn)的業(yè)務(wù)合并中，項目上的基層人員不少還是選擇了繼續留在現有崗位上，抱著(zhù)對中海的看好，以及“對現有項目的投入和感情”。但在管理層面，則不盡然。據媒體之前報道，中信地產(chǎn)更高級別的管理層成員大多數選擇了離職，這一比例遠超70%。

  資源更豐富，利潤率存挑戰

  一直以來(lái)，中海以財務(wù)穩健、利潤領(lǐng)先為業(yè)內稱(chēng)道。但是從今年的業(yè)績(jì)數據不難看出，中海的銷(xiāo)售規模增速顯現出落后于同等規模房企的態(tài)勢。

  據公開(kāi)資料顯示，2013年，郝建民接任中海主席之時(shí)，公司銷(xiāo)售金額為1082億元，當年機構的統計報告顯示，中海地產(chǎn)的銷(xiāo)售金額排在全國房企第五名，碧桂園和恒大尚在其后。而在今年克而瑞發(fā)布的2016年1-10月房企《銷(xiāo)售流量榜》《銷(xiāo)售權益榜》TOP100數據顯示，中海以1619億元銷(xiāo)售金額排名第六，恒大、碧桂園實(shí)現大規模反超。

  “今年TOP5房企上半年銷(xiāo)售均超千億，差距越拉越大。這一方面是因為中海地產(chǎn)一直以穩健著(zhù)稱(chēng)，更加追求利潤質(zhì)量，另一方面也可能是因為企業(yè)整合動(dòng)作較多所致。”克而瑞研究中心分析師房玲表示。

  受到行業(yè)整體利潤率下滑的影響，中海要保持其一直以來(lái)在高利潤方面的優(yōu)勢也面臨不小的挑戰。

  據克而瑞研究的數據顯示，2016年上半年，中海的毛利率為28.2%，同比下跌了4個(gè)百分點(diǎn)。根據中海近5年來(lái)的年報顯示，其營(yíng)收毛利率已從2011年的40.3%下降到2015年的28.6%，下降了近12個(gè)百分點(diǎn)。

  克而瑞研究方面表示，毛利率的下跌一方面是行業(yè)大勢所趨，另一方面也可能是因為中海自身業(yè)務(wù)的調整所致。近兩年中海業(yè)務(wù)整合方面動(dòng)作較多，其于去年10月拆分物業(yè)管理業(yè)務(wù)上市，造成今年上半年其他業(yè)務(wù)收入大幅降低，為2.7億港元，相比去年上半年的13.8億港元，同比下滑了80.4%。

  不過(guò)，整合并購也為中海地產(chǎn)帶來(lái)了豐富的資源。申萬(wàn)宏源研報顯示，去年完成來(lái)自母公司中國建筑的房地產(chǎn)項目注入1090萬(wàn)平方米土地儲備。中信旗下所有住宅開(kāi)發(fā)項目也為其帶來(lái)約2400萬(wàn)平方米土地儲備，主要為可作銷(xiāo)售的成熟項目，將給中海外在今年帶來(lái)額外約750萬(wàn)平方米的可售資源。這意味著(zhù)中海外的合約銷(xiāo)售總額在今年及未來(lái)幾年有望實(shí)現大幅增長(cháng)。

  同策咨詢(xún)研究部總監張宏偉表示，中海與中建地產(chǎn)重組完成后，再與中信地產(chǎn)住宅板塊業(yè)務(wù)合并，增加了其在環(huán)渤海及珠三角等區域的一、二線(xiàn)城市的土地儲備，鞏固并提升了其千億開(kāi)發(fā)商的地位。

  在今年的8月業(yè)績(jì)會(huì )上，辭任前的郝建民曾表示，2016年中海全年合約目標金額上調到2100億港元，5年內甚至要達到4000億港元。

  對此，安信國際分析師蔡偉鴻認為，三季度中海地產(chǎn)實(shí)現毛利率34.2%，帶動(dòng)全年毛利率恢復至33.0%，遠超行業(yè)平均水平。盡管對于原中信旗下地產(chǎn)項目的改善還需時(shí)間，但不必過(guò)于悲觀(guān)。憑借成本較低的土地資源、優(yōu)秀的項目運營(yíng)能力和品牌優(yōu)勢，中海未來(lái)三年的毛利率仍可維持在30%以上。

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